В соответствии с планом работы судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия на первое полугодие 2023 года проведено обобщение судебной практики по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, связанных с применением норм Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01.01.2017, осуществляется по правилам, установленным федеральным законом 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Частью 3 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Если в субъекте РФ принято решение о дате перехода к применению положений ст.22.1 Федерального закона 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона 237-ФЗ, то есть после 01.01.2023 или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона 237-ФЗ.
Республика Хакасия не перешла на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, следовательно, пересмотр и оспаривание результатов кадастровой оценки, определенной в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», производится в соответствии со ст. 22 данного закона.
При рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.16 Федерального закона 237-ФЗ, является дата внесения сведений в ЕГРН о вновь учтенных объектах недвижимости, ранее учтенных объектах недвижимости и внесения изменений в сведения ЕГРН об объектах недвижимости, повлекших за собой изменение их кадастровой стоимости.
Согласно статистическим данным за 2022 год рассмотрено 16 дел названной категории, из них 12 дел рассмотрено по существу с вынесением решения; по 3 заявления оставлены без рассмотрения. Из общего количества дел по заявлениям юридических лиц, обращающихся в суд за защитой своих прав, свобод и законных интересов, возбуждено 9 дел, по заявлениям граждан 3 дела.
Оставлены без рассмотрения 3 административных исковых заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании п. 5 ч. 1 ст. 196 КАС РФ, поскольку административными истцами в предоставленный судом срок для устранения нарушений, не представлены доказательства в обоснование заявленных требований, что препятствовало рассмотрению административного дела по существу.
При рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, связанных с применением норм Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вопросов у суда не возникало.
Как правило, с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости обращаются собственники объекта, бывшие собственники, арендаторы.
Предметом административного иска являлось оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Основанием для обращения административных истцов в суд являлось превышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной, что затрагивает их права, поскольку ведет к уплате налогов, исчисляемых от кадастровой стоимости в завышенном размере, а также в случае, если объект недвижимости принадлежит заявителю на праве аренды, арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости и ведет к уплате арендных платежей в завышенном размере.
Причинами завышения кадастровой стоимости по отношению к ее рыночной являлось: нарушение при оценке положений методических указаний о государственной кадастровой оценке; кадастровая оценка является массовой оценкой, которая не учитывает индивидуальные характеристики объектов недвижимости, влияющие на его стоимость.
При рассмотрении данной категории дел суд, разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, устанавливал кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке представленного административным истцом, когда оснований не доверять отчету об оценке не имелось, отчет выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, содержал все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Оценщик на основании проведенного анализа и выполненных расчетов пришел к заключению о размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщик имеет специальное образование, длительный стаж работы в оценочной деятельности. Административные ответчики и заинтересованные лица не представили доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности отчета об оценке и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов.
В большинстве случаев в связи с возражениями административных ответчиков и заинтересованных лиц относительно достоверности величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в представленном административным истцом отчете, судом назначалась судебная оценочная экспертиза, основная цель которой установление реального экономически обоснованного размера рыночной стоимости объектов недвижимости, в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов. При этом оплата судебной экспертизы возлагалась на лицо, заявившее ходатайство о назначении судебной экспертизы, которым как правило, выступает административный истец, поскольку в силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит именно на нем.
По результатам заключения судебной экспертизы, принимаемым судом как относимое и допустимое доказательство и показывающим, как правило, рыночную стоимость объекта выше, чем в отчете об оценке, выносились судебные решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
В то же время, в связи с возникшими у суда первой инстанции сомнениями в обоснованности и достоверности выводов судебной экспертизы, в связи с несоблюдением экспертом требований законодательства в сфере оценки и федеральные стандарты оценки, ввиду не проведения экспертом всестороннего анализа объектов-аналогов, использованных оценщиком в расчетах, некорректного их подбора, по двум делам назначалась повторная судебная экспертиза, по результатам которой установлена кадастровая стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
Дело № 3а-42/2022
ООО «В-М» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка. Требования мотивировало тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате земельного налога в большем размере, чем следовало бы, просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.
В ходе рассмотрения дела установлено, что Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 29 октября 2019 г. г. № 020-182-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель водного фонда, земель лесного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Хакасия. Кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости установлена в размере 16 052 533,96 руб. по состоянию на 1 января 2019 г., о чем 22 января 2020 г. внесены сведения в ЕГРН.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке ООО «Центр независимой оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 2 431 906 руб.
В ходе рассмотрения дела представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия выразила несогласие с представленным административным истцом отчетом об оценке ввиду его несоответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В нарушение требований статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7 оценщиком в отчете об оценке были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, рыночная стоимость объекта оценки рассчитана с использованием объектов-аналогов, относящихся к иному сегменту рынка.
Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности, и результаты оценки допускают неоднозначное толкование, представленный отчет об оценке является недопустимым доказательством и не может быть положен в основу судебного акта.
На основании определения суда от 25 апреля 2022 г. по ходатайству административного истца экспертом ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской федерации проведена строительно-техническая экспертиза земельного участка с указанием его рыночной стоимости на 1 января 2019 г. в размере 2 791 237,41 руб.
Достоверность указанной экспертами величины рыночной стоимости земельного участка также вызвала сомнения, поскольку экспертом не были соблюдены требования законодательства в сфере оценки и федеральные стандарты оценки.
В заключении экспертов (раздел Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости) приведены ценообразующие факторы для земельных участков промышленного назначения, тогда как объект оценки относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, е видом разрешенного использования — для размещения объектов рекреационного назначения (летнего спортивно-оздоровительного лагеря «В»).
При выборе объектов-аналогов экспертами не соблюдены требования пункта 10 Федерального стандарта оценки № 1, согласно которому объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническом и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подп. 6 пункта 11 ФСО № 7, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов—аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимы, то есть не должны существенно отличаться друг от друга.
Однако как усматривается из заключения эксперта при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом, экспертом выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от объекта оценки по площади, по категории земли и виду разрешенного использования, то есть не являющиеся сходными с объектом оценки, что не позволяет их использовать в качестве аналогов.
Кроме того, экспертом выбран для сравнения объект-аналог № 3 по состоянию на 2020 год, что является нарушением пункта 8 ФСО №1, в силу которого информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитана с использованием объектов—аналогов, относящихся к иному сегменту, чем объект оценки, и не может быть признана достоверной.
В нарушение требований пункта 11 ФСО № 1 экспертом не обоснован выбор одного сравнительного подхода для проведения оценки. Не произведен осмотр объекта оценки в целях определения индивидуальных особенности объекта; участвующие в деле лица не уведомлены об осмотре.
В силу пункта 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
В связи с нарушениями, допущенными при составлении заключения эксперта от 27 июля 2022 г., определением суда от 1 сентября 2022 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 21 октября 2022г. рыночная стоимость оспариваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составила 6 830 000 руб.
Заключение эксперта основано на результатах подробного анализа рынка, содержит обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, экспертом применены корректировки и другие необходимые сведения.
Экспертиза проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра земельного участка. В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
При определении рыночной стоимости спорного земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода корректировок, который позволяет сгладить возможные ценовые выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Из заключения эксперта видно, что оценщиком применена корректировка на местоположение объекта оценки и аналога 3 относительно берега озера (1-я и 2-я береговая линия), на площадь, на физические характеристики, на вид использования (пункты 5-10 разделов сравнительный анализ, расчет рыночной стоимости объекта оценки).
Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
По результатам повторной экспертизы установлена кадастровая стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.
В апелляционном порядке административные дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, связанных с применением норм Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не обжалованы.